Блог

Кадастровая стоимость земельного участка определяется в первую очередь путем проведения государственной кадастровой оценки. Во вторую очередь – при исправлении ошибок, допущенных при её определении, либо при её оспаривании.

Процедура проведения государственной кадастровой оценки земельных участков

С 1 января 2017 г. до 1 января 2020 г. применяются два порядка применения кадастровой оценки - новый и старый. Выбор соответствующего порядка зависит от того, принято ли в субъекте РФ решение о переходе на новый порядок, установленный Законом о кадастровой оценке, или нет. С 1 января 2020 г. оценка зданий проводится только по новым правилам.

Кадастровая стоимость земельного участка – это публичный эквивалент его стоимости, учитываемый при расчете земельного налога, выкупной стоимости участка, арендной платы, платы за снятие запрета на строительство, платы за изменение вида разрешенного использования и ряда иных платежей.
Таким образом, именно кадастровая стоимость во многом определяет размер расходов, которые несет правообладатель участка в связи с использованием данного актива.
Поскольку при определении кадастровой стоимости используются массовые методы оценки, а заказчиком оценки являются публичные органы, заинтересованные в максимальной собираемости платежей за землю, во многих случаях кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает рыночную стоимость участков.
Кадастровая стоимость, а вместе с ней и расходы на использование земельного участка могут быть снижены в случае квалифицированного, грамотного оспаривания результатов кадастровой оценки в специально созданных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде. При этом обращение в суд возможно без предварительного обращения в комиссию.

В ряде случаев завышение кадастровой стоимости является следствием неправильного определения вида разрешенного использования земельного участка. В этом случае правовая помощь необходима в целях тщательного сбора, систематизации и анализа доказательств наличия ошибок в сведениях, использованных при определении кадастровой стоимости.

Процедура кадастровой оценки земельных участков

Старый порядок включал в себя:

• принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
• формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
• отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
• определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости (в том числе процедуру ознакомления с проектом отчета об определении кадастровой стоимости);
• экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
• утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
• внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Процедура кадастровой оценки земельных участков (новый порядок) включает в себя:

• принятие уполномоченным органом субъекта РФ решения о ее проведении;
• подготовку к проведению кадастровой оценки, в том числе формирование Росреестром перечня оцениваемых объектов недвижимости;
• определение кадастровой стоимости бюджетным учреждением, специально созданным в субъекте РФ;
• составление проекта отчета о результатах определения кадастровой стоимости и его проверку Росреестром;
• утверждение отчета уполномоченным органом субъекта РФ.

Определение кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость конкретного земельного участка устанавливается путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного для данного вида разрешенного использования земельных участков применительно к кадастровому кварталу, в котором расположен участок, на его площадь.
Если земельному участку установлено несколько видов разрешенного использования, то для определения его кадастровой стоимости выбирается тот удельный показатель, значение которого больше.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

• его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;
• размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу;
• площадь земельного участка.

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (в распоряжении о предоставлении земель, в договоре аренды и купли-продажи, актах выбора земельного участка и других документах).
Вместе с тем, отнесение земельного участка указанными актами к конкретному виду разрешенного использования подчинено следующим правилам: в случае если на земельном участке существуют возведенные в установленном порядке объекты недвижимости, то разрешенное использование земельного участка должно соответствовать функциональному назначению данного объекта. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.

Оспаривание результатов кадастровой оценки земельного участка

1. Внесудебное оспаривание результатов кадастровой оценки
Споры о результатах кадастровой оценки рассматриваются комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, создаваемых при Управлениях Росреестра по субъекту РФ.
Право на подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости имеют собственники земельных участков (капитальных объектов) и их арендаторы, если кадастровая стоимость является базой для начисления арендных платежей. Также правом оспаривания наделены иные лица, чьи права могут быть затронуты проведенной оценкой.
Основаниями для пересмотра результатов кадастровой оценки являются:

• недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

2. Судебное оспаривание результатов кадастровой оценки
Наиболее эффективным способом снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости является ее снижение на основании решения суда. Оспаривание результатов кадастровой оценки в судебном порядке возможно без предварительного обращения в комиссию.
Существует несколько вариантов требований, с которыми может обратиться заявитель:

• может быть оспорено решение комиссии об отказе в пересмотре результатов кадастровой оценки;
• может быть подано заявление об установлении кадастровой стоимости участка или капитального объекта в размере его рыночной стоимости;
• может быть подано заявление в связи с выявлением недостоверных сведений, использованных при определении кадастровой стоимости.

При рассмотрении споров об определении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости участка или капитального объекта судами в подавляющем большинстве случаев назначается судебная экспертиза, результаты которой, как правило, используются судом при принятии решения об изменении кадастровой стоимости или об отказе в удовлетворении требований.
При удовлетворении требования о пересмотре кадастровой стоимости, новые показатели применяются для расчета земельных платежей с 1 января календарного года, в котором подано заявление в комиссию, но не ранее даты внесения сведений о кадастровой стоимости в кадастр.

Поиск сведений о кадастровой стоимости земельного участка

Сведения о кадастровой стоимости, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), можно узнать, получив выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Сведения предоставляются по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иными способами.

1. С помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
Чтобы получить справочную информацию по объекту недвижимости в режиме online, можно использовать специальный сервис в разделе «Электронные услуги и сервисы». По кадастровому номеру, условному номеру или адресу объекта недвижимости можно получить справочную информацию об объекте недвижимости, в том числе сведения о кадастровой стоимости.

2. С помощью сервиса «Публичная кадастровая карта».
Публичная кадастровая карта содержит сведения Единого государственного реестра недвижимости. Нужный объект можно найти на карте по кадастровому номеру, а также использовать расширенный поиск. По каждому объекту недвижимости, данные о котором содержит сервис, можно узнать общую информацию, в том числе площадь и кадастровую стоимость объекта, а также характеристики объекта и кто его обслуживает. Информация сервиса является справочной и не может быть использована в виде юридически значимого документа.

3. С помощью сервиса «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» можно также узнать информацию о кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащуюся в фонде данных государственной кадастровой оценки.
В данном случае можно узнать включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки сведения о кадастровой стоимости в случаях:

• определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках государственной кадастровой оценки;
• определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Здесь можно скачать отчет об определении кадастровой стоимости, в котором содержатся сведения об интересующем земельном участке. Информация сервиса предоставляется бесплатно в режиме реального времени.

Статья подготовлена специалистом Центра экспертиз.